Wer soll das alles bezahlen?

Nach den Veröffentlichungen des Herrn Bürgermeister Steiner ist die Finanzierung des Vorhabens “Rathaus Rödental“ dank der Fördermittel und Finanzierungshilfen sowie der erwarteten Mieteinnahmen kein Problem. Wir sehen das aufgrund unserer Recherchen anders:

Gesamtkosten

Gemäß der Präsentation des Bürgermeisters am 15.11.2024 geht die Stad von folgenden Kosten aus:

media/files/klotzen-statt-kleckern.pdf

Weil seit 2021, als die Stadt Rödental für die Sanierung noch mit 9,8 Mio. € kalkulierte, die Kosten um 23 % gestiegen sind, dürften sich die Gesamtkosten nach Fertigstellung, die nach Angabe der Stadt bis Mitte 2027 dauern werde, wohl auf dann 15,7 Mio. €,
zzgl. 4,3 Mio. € belaufen. Selbst wenn die Fördermittel und Stabilisierungshilfen entsprechend angepasst würden, wären dann 9,56 Mio € zu schultern.

Jährliche Belastung

Aufgrund der derzeitigen Finanzsituation der Stadt Rödental gehen wir davon aus, dass die Baumaßnahme fremdfinanziert werden muss.

Bei der Planung der Finanzierung einer Sanierung muss nach unseren Recherchen bedacht werden, dass diese nicht „ewig“ hält. Dies zeigt bereits die Tatsache, dass die letzte Rathaus-Teilsanierung in 2018 erfolgte.

Weil nach spätestens 15 Jahren wieder die ersten Sanierungen fällig werden, sollte bis dahin

• entweder das Vorhaben bezahlt sein, was zu einer jährlichen Belastung (ohne Zinsen!) von 533.000€ /637.000 € führt 
• oder bei einer Finanzierung über 30 Jahre eine Rücklage von 2% gebildet werden, was zu einer Belastung von 426.300 € / 509.900 € führt

Günstig ist dies nicht und wird den Haushalt der Stadt massiv belasten.

Unzureichende Gesamtkalkulation

Die derzeit kommunizierte Finanzplanung ist unseres Erachtens unvollständig und betriebswirtschaftlich fraglich. Dies gilt nicht nur für die Aufstockung, sondern auch für die Sanierung.

Keine Refinanzierung der Aufstockung durch die Miete

Herr Bürgermeister Steiner kommunizierte, dass sich die Aufstockung aus der Miete der Stadtwerke finanzieren werde. Diese Rechnung kann unseres Erachtens nicht aufgehen:

Die Aufstockung wird nach der Aussage von Herrn Steiner nicht gefördert, sodass hierfür Eigenmittel

von mindestens 3,13 Mio € notwendig sind. Diese sollen nach Angabe des Bürgermeisters aus der Miete der Stadtwerke refinanzieren werden.

Bei Kalkulation der Rentabilität der Errichtung eines Mietobjektes wird in der Regel damit kalkuliert, dass die Investitionskosten nach 20 Jahren getilgt sind. Als Miete müssten pro Jahr 3,5% der Investitionssumme erlöst werden. Die für die Stadtwerke bereitgestellte Fläche beträgt ca. 600 m² + 60 m² Dachterrasse. Dies ergibt eine für auf der Nutzfläche beruhende Berechnung eine relevante Fläche von 630 m².

Kalkuliert man mit dem Tilgungsanteil von 3,5 %, einem Zinssatz von 3,86 % und einer Instandhaltungsrücklage von 1%, wären dies immer noch (3,13 Mio. € * 8,36%) rund 261.668 € jährlich und somit monatlich 21.806 € Miete für das neue Stockwerk, was 34,61 €/m² entspricht. Die marktübliche Miete würde ca. (630 m²*8€/m²) 5.040 € betragen, die erzielbare Miete für neue Büroflächen wäre bei
(630 m²*10€/m²) 6.300 €.

(https://www.immowelt.de/suche/roedental/buero-praxisflaechen/mieten?msockid=174af57a333761782af1e1f132da60e1)

Entweder müssten die Stadtwerke, die derzeit nach unseren Informationen mietfrei im Gebäude Rathausplatz 3 untergebracht sind, eine überteuerte Miete zahlen (die über Gebühren und Beiträge auch wieder erwirtschaftet werden muss) oder die Aufstockung finanziert sich doch nicht selbst, sondern belastet den Haushalt der Stadt, die sich dann über kommunale Steuern und Abgaben refinanzieren muss.

Unberücksichtigte Begleit- und Folgekosten

Die Sanierung des Rathauses und die geplante Aufstockung des Rathauses können sicherlich nicht im laufenden Betrieb erfolgen. Die Stadtwerke können auch nicht vom Bürgerplatz 3 in das neue 2.OG „gebeamt“ werden.

Wir vermissen bislang die Kalkulation und Berücksichtigung der Kosten für

• Die vorübergehende Auslagerung der Verwaltung aus dem Rathaus.
• Die Erneuerung/Ertüchtigung des Inventars sowie der EDV.
• Den Umzug der Stadtwerke.
• Die Harmonisierung der technischen und organisatorischen Abläufe im neuen Gebäude, wobei die Produktivitätsausfälle nicht monetarisiert werden können.
  
  

Weitere Immobilienprojekte

Die Sanierung und die geplante Aufstockung des Rathauses sind nicht die einzigen kostenintensiven Baumaßnahmen der Stadt. Aus der Presse war zu entnehmen:

• Sanierung Kultur- und Sporthalle Mönchröden 0,88 Mio €  (3 Mio € abzgl. 1,92 Mio Förderung und 0,2 Mio Stabilisierungshilfe
  gem. NP-Coburg vom 10.12.2024)
• Sanierung Kindergarten St. Marien Einberg 3 Mio €  (3,5 Mio € abzgl. 0,3 Mio Förderung und 0,2 Mio Stabilisierungshilfe
  gem. NP-Coburg vom 25.11.2024
• Feuerwehrhaus Rothenhof    
  

NP-Coburg vom 10.12.2024
Startschuss in Rödental: Eine Frischzellenkur für die Kultur- und Sporthalle - Coburg - Neue Presse Coburg
NP-Coburg vom 25.11.2024
Stabilisierungshilfe für Rödental: Bedürftigkeit bringt Millionensumme ein - Coburg - Neue Presse Coburg

Derzeitige Finanzsituation

Auf den ersten Blick steht die Stadt Rödental im Vergleich zu den anderen Gemeinden im Landkreis mit 4,117 Mio € Schulden (Stand 12/2022) nicht allzu schlecht da. Die Stadtwerke hatten zu diesem Zeitpunkt aber bereits „rekordverdächtige“ 22,921 Mio € Schulden angehäuft. Die Kosten des Glasfaserausbaus sind noch nicht enthalten. Und die Kosten, die für die Sanierung des desolaten Hallenbades aufzuwenden sind, auch nicht.

Zwar sind die Verbindlichkeiten und die Finanzpolitik der Stadtwerke ein anderes Thema, die Stadt Rödental haftet allerdings für diese Verbindlichkeiten und musste in der Stadtratssitzung vom 22.07.2024 bereits für die Wärmeversorgung einen Kredit über 1 Mio € und in der Stadtratssitzung vom 09.09.2024 einen Kredit für die Wasserversorgung über 1,5 Mio € gewähren. Darüber hinaus war eine Patronatserklärung über 13,5 Mio € erforderlich, damit die Maßnahmen fortgeführt werden können.

In dieser Situation muss jede Ausgabe auf den Prüfstand, auch das Prestigeprojekt Rathaus!